De bewoner moet bewijzen dat hij rechtmatig in de huurwoning verblijft

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 30 juni 2017 geoordeeld dat het aan de bewoner is om te bewijzen dat hij rechtmatig in de huurwoning woont, indien de verhuurder een vordering tot ontruiming instelt op de grond dat de bewoner zonder recht of titel in de huurwoning verblijft.

De casus

De volgende situatie deed zich voor. De verhuurder van een woning stelde dat de bewoner zonder recht of titel in de woning verblijft en vorderde ontruiming van de woning. Volgens de verhuurder is de huurovereenkomst na het overlijden van de vader van de bewoner, voortgezet door de moeder. Nadat de moeder naar een verpleeghuis is verhuisd, is er volgens de verhuurder een einde gekomen aan de huurovereenkomst. De Kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen. De huurder heeft hoger beroep ingesteld tegen dat vonnis en aangevoerd dat hij met de toenmalige eigenares mondeling had afgesproken dat hij de huurovereenkomst van zijn ouders zou overnemen, althans dat hij medehuurder zou zijn. Het Hof oordeelde dat het aan de verhuurder is om te bewijzen dat de bewoner zonder recht of titel in de woning verblijft en dat dit bewijs door de verhuurder niet is geleverd.

Het oordeel van de Hoge Raad

De verhuurder heeft de zaak aan de Hoge Raad voorgelegd. De Hoge Raad oordeelde dat de bewoner die zich jegens de eigenaar van de woning beroept op een recht om de woning te mogen gebruiken (bijvoorbeeld op basis van een huurovereenkomst), de feiten moet stellen en bewijzen waaruit dat recht volgt. De Hoge Raad heeft op die grond het arrest van het Hof vernietigd.

De betekenis van het arrest

Dit arrest van de Hoge Raad is naar onze mening een logische uitleg en toepassing van het bewijsrecht. Het arrest heeft tot gevolg dat een verhuurder niet wordt opgezadeld met de last om bewijs te leveren van een negatief feit, namelijk het ontbreken van een recht om in de woning te wonen. Daarnaast sluit deze uitspraak naar onze mening goed aan bij artikel 5:1 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek waarin is bepaald dat eigendom het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben. De Hoge Raad heeft klaarblijkelijk geen aanleiding gezien om een uitzondering te maken op de regels van het bewijsrecht om daarmee de bescherming die een huurder doorgaans geniet, boven het eigendomsrecht van de verhuurder te stellen.
Het volledige arrest is hier te vinden.

Wilt u of uw organisatie ook weer de beschikking hebben over het (verhuurde) onroerend goed?

De situatie kan zich voordoen dat iemand onrechtmatig in uw onroerend goed verblijft, dat u of uw organisatie zelf weer gebruik wil maken van het onroerend goed of dat de huurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Dit kunnen redenen zijn om bij de rechter ontruiming te vorderen als de huurder/bewoner/gebruiker niet vrijwillig wil vertrekken. Wij adviseren u graag over de mogelijkheden en staan u graag bij in een eventuele procedure tot ontruiming, mocht het niet mogelijk blijken dat partijen onderling tot een oplossing komen.

Door: Lindy Burgman
 Telefoonnummer 038 421 52 21