Aansprakelijkheid makelaar jegens koper voor onjuist vermeld woonoppervlakte

Het Hof Amsterdam heeft recent geoordeeld dat een makelaar aansprakelijk is jegens de koper vanwege de vermelding van een woonoppervlakte die niet juist is en in strijd is met de meetinstructies van de NVM. De makelaar komt geen beroep toe op exoneraties.

De betreffende woning is op 25 augustus 2010 te koop gezet. De makelaar had de woning opgemeten en kwam uit op een bruto vloeroppervlakte van circa 77 m2. In de verkoopbrochure is vermeld dat de woonoppervlakte circa 80 m2 bedraagt. In dezelfde brochure staat vermeld dat aan die brochure geen rechten kunnen worden ontleend. De woning is op 13 september 2010 verkocht voor EUR 415.000. In de koopovereenkomst is een exoneratieclausule opgenomen voor de onder- en bovenmaat van de woning.
Toen de koper de woning in 2014 weer wilde verkopen, bleek de bruto vloeroppervlakte van de woning 78 m2 te zijn en de gebruiksoppervlakte woonruimte 71 m2. De koper heeft de makelaar aansprakelijk gesteld.

Het Hof heeft geoordeeld dat de NVM-meetinstructies voor nieuwe verkoopopdrachten geldt vanaf 15 juni 2010. Gezien het feit dat het verschil in de vermelde woonoppervlakte en de daadwerkelijke woonoppervlakte aanmerkelijk is en gelet op het doel dat met de meetinstructies is beoogd, komt naar het oordeel van het Hof de makelaar geen beroep toe op de exoneratieclausule in de verkoopbrochure en de onderzoeksplicht van de koper. De exoneratieclausule in de koopovereenkomst kan de makelaar evenmin ontslaan van aansprakelijkheid. De makelaar is immers geen partij bij de koopovereenkomst. De koper kon de makelaar dus met recht aansprakelijk stellen.
Het Hof constateert dat de schade niet exact kan worden vastgesteld en daarom moet worden geschat aan de hand van de beschikbare gegevens. Daarbij neemt het Hof alle omstandigheden van het geval in aanmerking. Uit het feit dat de koper direct de vraagprijs had geboden zonder zich te vergewissen van de exacte oppervlakte terwijl in de brochure het woord ‘circa’ stond vermeld, maakt het Hof op dat de koper de woning graag wilde hebben en de exacte netto woonoppervlakte bij de prijsbepaling voor hem niet van doorslaggevende betekenis was. Ook neemt het Hof in aanmerking dat de koper de woning in 2014 binnen twee weken heeft verkocht voor EUR 374.000 en de koper niet gemotiveerd heeft betwist dat de woningmarkt tussen 2010 en 2013 gemiddeld 7,8% is gedaald en pas eind 2013 weer wat opkwam. Het Hof concludeert dat dit erop wijst dat de woning ondanks de kleinere oppervlakte zowel in 2010 als in 2014 een in zekere mate gewild en courant object was. Het Hof schat de schade op EUR 10.000 inclusief overdrachtsbelasting.

Voor makelaars betekent deze uitspraak dat zij er sterk rekening mee moeten houden dat ingeval de vermelde woonoppervlakte aanmerkelijk hoger is dan dat deze daadwerkelijk is, zij niet door een exoneratie of een onderzoeksplicht van de koper worden beschermd tegen aansprakelijkheid jegens de koper. Daarnaast zullen makelaars die er niet zeker van zijn of zij bij alle (i) nieuwe verkoopopdrachten na 15 juni 2010 de NVM-meetinstructies hebben gehanteerd en (ii) alle bestaande verkoopopdrachten voor 1 september 2010 hebben aangepast aan de NVM-meetinstructies, er rekening mee moeten houden dat tot 20 jaar nadat de betreffende woning is verkocht, nog een claim kan komen van een koper vanwege een vermeld woonoppervlakte die in strijd is met de NVM-meetinstructies. Voor laatst genoemde makelaars kan het raadzaam zijn deze omstandigheid nu al bij de aansprakelijkheidverzekeraar te melden.

De gehele uitspraak is hier te vinden.

Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met Lindy Burgman.